집짓기 전 필수상식


공지 천사같은 견적서 (이런 개같은 견적서 2부)

안녕하세요. 세라하우징입니다.

전원주택을 건축하는데 가장 중요한 것 중에 하나가 바로 견적서입니다.

하지만 많은 분들이 주택 설계 도면은 엄청 중요하게 생각하고 몇날 며칠을 보고 확인하고

수정하지만 이상하리만큼 견적서는 그렇게 보지 않는 것 같습니다.

단순하게 "누가 더 저렴한가?" 만 보시는 경우가 많습니다.


그리고 전화하셔서 도면 보내줄테니 견적서를 받고 싶어하는 분들도 많이 계십니다.

전원주택 견적서 산출 또한 도면 그리는 것처럼 많은 시간이 소요되게 됩니다.

전원주택 견적서 작성해서 드리면 한 시간 내외로 끝나지만 

제대로 된 견적서를 작성은 최소 1주일~2주일 가량 소요 되는 작업입니다.

이 부분에 대해서도 아래 글에서 다시 말씀 드리겠습니다.


전원주택 견적서에는 두가지 견적서가 있다고 보시면됩니다.

1. 건축주가 쉽게 볼 수 있는 견적서 (전문적인 기술이 없더라도 누구나 확인 가능한 견적서)

2. 건축주가 못 알아보는 견적서

먼저 시간에 "이런 개같은 견적서 말고" 란글에서 설명드렸던 자료들을 가지고 다시 말씀 드리겠습니다.


 1) 건축주가  쉽게 볼수있는  전원주택 견적서 샘플입니다.

 보기는 복잡해 보이는 견적서입니다.

하지만 자세히 보시면  보기가 편하게 항목별로 되어있습니다.



견적서에  반드시 들어가야 하는 항목들입니다.

1. 전원주택에 사용될 자재의 품명이 들어가야 합니다.

2. 전원주택에 사용되는 자재의 제품 종류와 규격이 들어가야 합니다.

3. 그리고 가장 중요한 물량 산출 근거 (쉽게 말씀 드리면 변기가 몇개가 사용되었는가?) 하는 부분입니다.

이 부분에서 변기 세면기 등은 도면에 있는 수량을 파악하면 됩니다.

하지만 다른 부분들은 알 수가 없습니다.

예를 들어 레미콘이 10m3 라고 표시 되었으면 어떻게 10m3가 산정되었는가 하는 산출식

즉 물량 산출 근거(적색 박스부분) 라는 것이 있어야 합니다.

물량 산출 근거가 없으면 실제로 들어가는 물량인지 시공사 마진이 포함된 물량인지 확인할 방법 없기 때문입니다.

그렇기 때문에 전원주택 견적서에는 반드시 물량 산출근거나 또는 산출 자료가 별도로 있어야 하는 것입니다.

4.  그리고 자재의 단가가 기입 되어야 합니다.

 

 

2) 건축주가  못 알아보는 전원주택 견적서입니다.

심플하고 단순한 게 정말 보기 편한 전원주택 견적서 같이 보입니다.

하지만 자세하게 보면 도무지 알 수 가 없는 전원주택 견적서입니다.

예를 들어 레미콘 이 55m3 라고 표시 되어있는데 어떻게 55m3 가 산정되었는지 도저히 알 수가 없습니다.

그렇기 때문에 어떻게 55m3 가 나왔는지 하는 산출식이 있어야 하는 것 입니다.


다음은 전원주택 견적서에 많이 나오는 단위에 대해서 간단하게 설명 드리겠습니다.

가장 많이 나오는 단위들입니다.

 

1) 1m3  (1루베)라고 읽습니다. 이 단위는 체적의 단위입니다.


더 간단하게 말씀 드리면 가로 x세로 x 높이 입니다.

예를 들어 건물 기초가 가로 10mx 세로5m x높이 1m 라고 가정 할 경우

10x5x1=50m3 가 됩니다.

레미콘차 1대가 싣고 오는 레미콘 양은 6m3 입니다.

즉 50m3/6m3= 즉 레미콘차 8,3대의 수량입니다.

일반적으로 전원주택 견적서에 사용되는 품목은

1) 레미콘

2) 몰탈

3) 터파기 나 흙 되메우기 에 사용하는 단위들입니다.


그리고 그 다음 가장 많이 쓰는 단위입니다.

 


2)   1m2(일 헤베?) 라고들  현장에서 표현 합니다.

간단하게 말씀드리면   면적으로 보시면됩니다.

 

즉, 가로 x세로= 면적이다 라고 생각하면됩니다.

전원주택 견적서에서  가장 많이 사용하는 단위입니다.

1) 도배지

2) 바닥재

3) 타일

4) 스타코 및 드라이비트 외장재

석고보드 합판 단열재등을  계산할때  사용하는 단위입니다.


3) 1식

1식은 계산하기 어렵거나 복잡하게 산출하기 어려운 자재을 표시하는 단위입니다.

예를 들면 못의 갯수, 나사의 갯수...  이런 부분에 많이 사용하는 단위입니다.

만일 도배 1식, 장판 1식...  이런 견적서을 받으시면 바로 휴지통에 버리시는것이  좋습니다.

시간 낭비하면서 보실 필요 없습니다.


위에서 말씀 드린  이 세가지 단위만 알면, 견적서를  보시는데는 큰 어려움이 없습니다.

 

 1.  전원주택 기초 레미콘  물량 산정하는 방법


 

쉽게, 가로x세로x높이 하시면 됩니다.

10mx8mx0.6m=48m3입니다.

레미콘 물량은 48m3가 되는것입니다.

레미콘 몰탈,  흙 되메우기 등은 이렇게 구체적으로 구하는것입니다.


다음으로 가장 많이 쓰이는 1m2의  물량 계산 방법입니다.

 벽지물량산정입니다.

 

 

강마루및 타일 물량 그리고 데크 물량입니다.

마감재 물량 산출근거입니다.



 

모든 자재의 물량은 이렇게 가로x세로로 계산되어 산정되는 것입니다.
그렇기 때문에 전원주택 견적서에서 가장 중요한 것은  물량 산출 근거인 것입니다.

 

구조공사비 견적방법

모든 주택에서 가장 중요한 것은 건물의 구조입니다.

목조 주택이나 스틸하우스를 가지고 말씀 드려 보겠습니다.


대부분 설계 사무실에서는 건축 인허가에 필요한 도면만을 그려줍니다.

하지만 스틸구조나 목조주택의 경우에는 건물 구조(뼈대)를 설치하기 위해 시공사에서 별도로 구조 도면을 작성해야 합니다.

일명 샵 도면(골조 제작설치 도면)을 작성하게 됩니다.

아래 보시는 도면이 목구조를 사용하기 위한 샵 도면입니다.


골조 비용이 차지하는 비용은 목조주택의 경우 평당 자재비 인건비 포함하여 평당 약 50-70 만원정도 책정되게 됩니다.

물론 디자인에 따라 거실의 크기에 따라 금액을 달라지게 됩니다.

이 구조 부분을 어떻게 하는가에 따라 평당 공사비는 많은 차이를 보이게 됩니다.


예를 들어 45평 기준할 경우,

평당 50 만원에 구조 공사를 할 경우와 70만원에 구조 공사를 할 경우 금액은 약 900 만원 정도의 차이를 보이게 됩니다.

이 부분을 어떻게 하는가에 대한 기준이 필요한 이유 입니다.



 

위에 보시는 도면처럼 목조 기둥의 간격을 381cm 간격으로 할경우와 610 간격으로 할 경우

소요되는 목재의 양과 인건비는 많은 차이를 보이게 됩니다.


또한 구조목조 A급 자재를 사용하는 것 과 

피죽이 보이고 면이 엉망인 B급 자재를 사용할 때의 금액 차이도 상당히 많은 차이를 보이게 됩니다.

그렇기 때문에 어떤 자재를 사용하고 어떤 간격으로 시공할 것인가 하는 부분이 중요한 것입니다.


어떤 업체는 기업의 이윤을 높이기 위해 B급자재와 구조를 최소한의 안전만 고려해서 견적을 했고,

또 다른 업체는 평생에 한번 짓는 건축주의 마음처럼 최대한 튼튼하게 짓기 위해 A급 자재와

기둥의 간격 등을 매우 촘촘하게 시공했다면

두 업체 간의 금액 차이는 약 1000만원이상 의 차이를 보이게 됩니다.


하지만 이 부분에 대한 기준은 두 업체가 서로 다르게 됩니다.

이 부분이 정확하게 도면에 명시되어있지 않기 때문입니다

내용을 모르는 건축주 입장에서는 당연하게 1000만원 정도 싼 업체를 선정할 수 밖에 없게 됩니다.

상대적으로 더 튼튼하게 지어주려고 견적한 업체는

"도둑놈~~~~~~~~" 이라는 오해를 받을 수도 있게 됩니다.

싸게 견적은 내준 업체는 진솔한 업체라고 생각합니다.

물론 구조목의 간격은 건물의 형태 건물의 구조에 따라 달라지게 됩니다.

이런 부분들은 도면에 반드시 명시 되어야 하는 내용입니다.

그렇기 때문에 골조를 시공하기 위해 또는 견적을 산출 하기 위해서는 반드시 필요한 것입니다.


결론을 말씀드리면 견적서가 어찌 보면 도면보다 더 중요할 수도 있습니다.

단순하게 이 업체 저 업체 서너 군데 견적 받아서 싼 데를 찾는 것이 아니라, 

가장 도면을 정확하게 이해하고 분석하여 

견적서에 정확하게 소요되는 자재의 규격 자재의 수량 자재의 단가가 명시된 업체를 선정하셔야 하는 것 입니다.


하지만 현실을 그렇지 않습니다.

자세하고 상세하게 견적을 산정해서 제출하면 공사비는 높아 질 수 밖에 없습니다.

어떤 업체는 방수공사를 2년내지 3년 정도만 버틸 수 있게 아스팔트 시트방수나 우레탄 방수를 사용했고

다른 업체는 10년이상 보장할 수 있는 FRP 방수를 했다면 이 또한 비용차이가 많이 나게 됩니다.

그렇기 때문에 공사비가 싸다 비싸다 라고 평가하는 것이 아니라 싼 업체는 왜 싼지?

비싼 업체는 왜 비싼지를 파악해야 하는것입니다.


30평 기준 전원주택 한 동을 건축 하기 위해서 사용되는 자재는 약 1,00여가지가 넘습니다.

못이 몇 개고 나사가 몇 개 본드가 몇 개가 들어가고 하는 등의 

소소한 자재까지 표현하지 않아도 견적서는 A4지 기준 약 10 페이지 이상 표현 할 수밖에 없습니다.

표지 포함 3장 또는 4장 되는 견적서를 받으셨다면 다시 한번 견적을 상세하게 받으셔야 합니다.


전원주택 견적서를 파악하는 데는 전문 지식이 필요하지 않습니다.

어떤 자재를 어떻게 사용했는가를 보는 것 이기 때문입니다.

그리고 가장 좋은 것은 견적서를 제출한 업체에게 기초 공사부터 마감공사까지

어떤 자재를 어떻게 선정을 했고 어떤 자재를 사용했는지 공사 순서대로 설명해달라고 하시는 것이 가장 좋은 방법입니다.

설계 하실 때처럼 꼼꼼하게 설명을 해달라고 하셔야 합니다.


금액이 싼 업체를 선정하기 보다,

정확한 물량과 정확한 단가가 기입된 업체를 선정하시는 것이 좋습니다.

정확하게 물량과 견적을 한 업체는 설명을 하기가 쉽습니다.


예를 들어 벽지 물량이 100M2 가 나왔다면

"이렇게 저렇게,,,,고렇게,,,해서 100m2가 나왔습니다" 라고 설명할 수 있습니다.

반대로 벽지 물량 "1식" 이라고 나온 업체는 어떻게 설명해야 할까요?

"그냥 1식입니다" 라고 설명할 수 밖에 없습니다.

이렇게 설명하면 아무리 모르는 건축주 분들이라도 이해를 하시지는 않습니다.


꼭 견적서만 받지 마시고 견적서에 대한 설명을 받으시길 권합니다.

견적 좀 받을 수 있을까요?

견적서는 공짜?


"여보세요~~ 세라하우징이죠? 도면보내줄테니 견적서 좀 받을 수 있을까요?"

이런 전화를 정말 많이 받습니다.

"네, 일단 도면 한번 보내주세요. 도면보고 전화 드리겠습니다"

잠시후 도면 약 5장 정도의 도면이 도착합니다.

또는 10장 정도의 도면이 메일로 도착 합니다.

도면의 양이 중요한 것이 아니라 도면의 질이 중요합니다.

어떤 도면을 보면 가슴이 답답해 집니다.

또 어떤 도면을 보면 기분이 좋아 집니다.

가슴이 답답해 지는 도면은 상상하면서 전원주택 견적을 뽑거나 견적을 포기해야 합니다.

기분이 좋아지는 도면은 도면에 충실하게 견적을 하면 됩니다.


견적을 산출하는 순서입니다.

1. 들어가는 자재의 수량을 산정합니다.

공사 순서와 같습니다. 

기초 공사부터 마감공사에 소요되는 모든 자재를 계산하여 산정 합니다.

도면을 보면서 물량을 산정하기 때문에 "벽지 1식" 이런 단위가 나올 수가 없습니다.

1식 이렇게 표현된 견적서들은 물량 계산을 하지 않았다는 이야기입니다.

벽지의 물량이 산정되었는데 왜 굳이 1식이라는 단위를 사용할까요?

위는 물량을 산정하여 표시한 경우입니다.

위에는 물량없이 1식 표현한 경우입니다.


이렇게 제출되는 견적서는 물량 산정을 안하고  그냥 대충 견적서를 제출했다고 보셔도 됩니다.

도면을 보고  물량을 산정하면 자연스럽게 계산이 됩니다.

계산된 물량을 놔두고 "1식" 이라고 쓰는게 더 어렵습니다.

  

전원주택 견적서 산정하는데 직원 한명이 도면을 파악하고 정확하게 샵 그리려면

최소한 1주일이상의 시간이 소요되게 됩니다.

대충 뽑아 주려면 30분이면 충분합니다.


회사입장에서는 이 모든것이 비용이 소요되게 되는것입니다.

할지 안할지도 모르는 공사에  애착을 가지고 견적하는것이  현실적으로

힘들기 때문에 그간 해왔던 "통밥"을 가지고 대충 전원주택 견적서를 

제출 할 수 밖에 없는것도 현실입니다.


그렇기에

이 업체, 저 업체 여러군데 견적서 받는것 보다

한 업체를 받으시더라도 정확하게 산정된 견적서를 받은것이 중요합니다.

 

그리고 또 한가지 방법은 설계사무소나 적산사무소에 도면을 보내서 물량산출서와

견적서를 만들어 달라고 하는것도 한 방법입니다.


대략적으로 비용은 100-200만원정도 소요되지만  가장 합리적인 방법도 될 수 있습니다.


전원주택 견적서를 만드는데 비용은 들지만

건축주 입장에서는 정확한 공사 원가를 알 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 견적서는 꽁짜가 아닐 수도 있습니다.

견적서 받는데 "돈안들어 여기저기 보내서 싼데 찾아" 란 말이 참 가슴 아픈 이야기 입니다.