건 축   필 수 상 식


[원룸 사업성 분석]김포시 월곶면 원룸의 사업성 분석입니다.

안녕하세요.

세라 건축그룹 이태영팀장 입니다.


김포 월곶면 토지의 사업성분석을 의뢰하셔서 분석을 해보겠습니다.


상세위치는 개인 정보상 공개 하지 않습니다.

대략 김포대학교 근처인데 원룸 사업성 검토를 의뢰하셨습니다.

용적율과 건폐율을 최대한으로 계획하여 사업성을 분석하였습니다.


계획관리지역으로 건폐율은 40%

                           용적율은 100% 입니다. 층수는 4층이하입니다.

                          검토 대상 토지 면적은 153평 입니다.


실제 토지면적은 157평이나 전면도로폭이 4미터 미만이라서 도로중심을 기준으로 2미터 SET-BACK하고나니 남는 실사용대지면적은 153평입니다.

먼저 인접 대지 경계선 과의 이격거리 그리고 건축선 에서 이격 거리를  확인합니다.

지자체 조례를 확인해 보니

건축선(도로경계선) 에서는 0m 

인접대지 경계선까지의 거리는 50cm 만 이격해도 됩니다.


건폐율을  계산해 보겠습니다.


153평의 40% 까지 건축이 가능합니다.  

153 x 0.4 = 61평 까지 건축이 가능합니다.


용적율을 계산해 보겠습니다.


153 x 100% 까지 건축이 가능합니다.

153 * 1 = 153평 까지 건축이 가능합니다.


정리해 보면  

1층 41평

2층 41평

3층 41평

4층 30평

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지상층 으로 153평 까지 건축이 가능합니다.


이제 원룸 세대수를 계산해 보겠습니다.


계단실 엘리베이터실 복도등 공유면적 포함해서 분양면적은 약 10.16평으로 가정 하겠습니다.

1개층에 4세대 정도 건축이 가능 합니다.

그럼 총 세대수는 약15세대 정도 건축이 가능 할것 같습니다.


세대수가 산정 되었으니 이제 주차를 계산해 보겠습니다.

이 주차장 면적이 가장 큰 숙제 중 하나 입니다.


주차 면적 계산 :

전용60M2이하는 세대당 0.7대 입니다.

15세대X0.7=10.5대 이므로 11대를 계획합니다.


설계개요 입니다.

배치도입니다. 


실제로 주차가 11대 배치가 되는지, 원룸이 이땅에 제대로 계획수만큼 들어가는지 도면상으로 체크를 하여야 합니다.

설계개요와 계획도면을 토대로 사업성분석을 합니다.

원룸은 전용면적 9.7평(10.16평:공용포함) 기준


보증금 300만원에 월임대료 30만원 예상하여 수익을 계산해 보니 

약 월 450만원 임대수입 벌어서 은행이자 195만원 내고나니

임대수익은  매월 약 254만원 정도 될것  같습니다.


자기 자본은 0%로 전액 은행 대출로 진행 했을 경우 입니다.

이해하시기 쉽도록 개략적인 건물의 형태를 보여드립니다.


7억8천만원을 은행 에서 대출을 받아서 매월 254만원의 수익이 발생 하게됩니다.

년간 예상 수익율을 약 3.2% 입니다.  


초기 비용이 부담스러우면 투자비용을 절반으로 하여 사업성분석을 하나더 해보았습니다.

3,4층을 과감히 포기하고 2층까지만 건물을 짓는다고 가정해 보았습니다.

4억1천만원을 은행 에서 대출을 받아서 매월 135만원의 수익이 발생 하게됩니다.

년간 예상 수익율은 약 3.2% 입니다.  


두가지 대안에서 선택은 건축주님의 예산과 현재상황을 고려하여 판단하시게 됩니다.