세라TV _ 공사원가의 진실 3,000만원 절감하기!

도면없이 계약하면 큰일나요!!


안녕하세요. 

저는 세라 종합건설/세라 건축사 사무소/세라 하우징 으로 구성된 세라 건축 그룹 신민철 대표입니다.

오늘 강의 내용은 "도면 없이 주택 공사 계약 하면 진짜 호구 된다" 라는 내용을 가지고 말씀을 드릴 예정입니다.  


호구란 뜻은사람이 호랑이 입에 들어가는 모습이라고 합니다.

죽을수 있다 라는 말 같습니다.

이런말 때문에 "호랑이 에게 물려 가도 정신만 차리면 산다" 라는  속담이 생긴것  같습니다.





결론 부터 말씀 드리고 강의 시작 하겠습니다.

이 강의를 들으시면 제네시스 차량 가격에 해당되는 건축비 3천만원 에서 최대 5천만원 까지 분명히 절감 할수 있고 "집 지으면서 십년 늙는다 건축하는 놈들 다 도둑놈들 이다" 라는 이야기 안하게 됩니다.


요즘 인터넷에 가장 많이 대두 되는 이야기가 가짜 뉴스인 것 같습니다.

전원주택 관련 정보도 집 한채 지어 보고 평당 얼마다 라고 이야기 하시는분도 있구요, 그 다음에 공사비는 평당 얼마다 라는 정보들이 많습니다.


제가 건축관련 일을 대학 졸업후 지금까지 30년이 지났지만 저도 평당 얼마라고 정확 하게 이야기하지 못합니다.

전원주택 공사비 평당 얼마다 라고 절대 이야기 할수 없는 이유는 지역마다 평면의 형태마다 건물의 구조 그리고 내/외부 마감재에 따라 공사비는 차이가 많이 발생하게 됩니다.



기업 이윤을 제외한 진짜 공사 원가는 과연 얼마 일까요?

도대체 시공사는 30평기준 주택을 지으면 얼마의 수익이 발생 할까를 아시면 됩니다.

대부분 회사들을 공사 원가를 공개 하지 않습니다.


요즘 뉴스에 나오는 아파트 분양원가 공개 도 같은 맥락입니다.

당연히 건설사와 시행사 에서는 공개를 못 한다고 할 수밖에 없습니다.

어찌 보면 공사원가를 안하는 것이 아니라 못하는 것입니다.


왜일까요? 


30평 주택 공사비 1억 5천 만원 기준 "약 2천만원 정도의 약 15% 이윤" 금액을 벌면 되는데 더 많이 남기고 싶어서 입니다.

15% 정도 이익금이 있어야 직원 월급도 주고  회사 운영하게 됩니다.

적정한 이윤은  기업의 권리이고  의무입니다.


하지만 너무 많은 이윤은 건축주를 상대로 강도짓 하는것과 다르지 않습니다.

많은 이익을 내기 위해서는 건축주 분들 에게 제출하는 견적서가 너무 자세하면 기업 입장에서는 원가가 공개 되기 때문에 자세히 공개 하지 않고 대충 공개 하는것 입니다.


만일 여러분이 시공업체 로부터 견적서를 받았는데 견적서 항목중에 기업 이윤이 적정한 이윤 약 15% 이천만원 정도 여야 하는데 5,000만원 이라고 하면 계약 하실까요?

또는 이윤 금액이 약 1,000만원 정도 라고 하면 짧게는 두달 길게는 세달 공사 해야 하는데 1,000만원 한달에 약330만원 벌자고 공사를 해야 할까요?

공사 하지 말아야죠! 남는게 없는데!

기업은 정직하게 견적하고, 당당하게 기업 이윤을 추구 하면 되지만 현재 대한민국 건축 시장 특히 주택 시장을 그렇게 정직 하지 않습니다.


건축주분 께서 받으시는 견적서는 크게 두가지 견적서로 보시면됩니다.

금액을 싸지만 자세 하지 않은 "개같은 견적서"와 자재 규격 물량산출 근거 자재 단가 등이 자세 하게 써 있는 "천사 같은 견적서"가 있습니다.


건축주 께서는 이 강의를 모두 보시고나면 어떤 것이 "개같은 견적서" 인지 "천사 같은 견적서" 인지 구별 할수 있게 됩니다.


정직 하게 작성되는 견적서에 대해 말씀 드리겠습니다.

견적서를 작성하기 위해서는 반드시 필요한 것이 있습니다.

허가빵 5장 짜리 도면이 아닌, 실제로 집이 지어질 최종 인허가 도면이 필요합니다.

이 도면을 기초로 해서 견적서 작성전에 반드시 해야 하는 것이 있습니다.

물량 산출 근거서를 먼저 작성 해야 합니다.


물량 산출 근거란 무엇일까요?

쉽게 설명 드리면 "예를 들어 레미콘이 10 대가 투입 된다고 했을 때,"

왜? 10대가 투입 되는지, 또는 벽돌이 1,000장이 투입 된다면 어떻게 1000 장이 투입되는지를 자세하게 산정한 계산식을 물량 산출 근거라고 합니다.


견적서 작성 전에 반드시 꼭 해야만 하는것 이며 견적서 받으실 때 반드시 함께 제출 받으셔야 하는것 입니다.

만일 견적서는 받았는데 물량산출근거 서류가 없다면 그 견적서는 정직 하지 않은 견적서라고 보시고  휴지통에 버리셔도 됩니다.


다시 한번 정리 해서 말씀 드리면 견적서 작성하기 전에 허가빵 도면이 아닌, 자세 하게 설계된 실시 도면이 있어야 합니다.

실시 도면을 기초로 해서 주택 시공시 소요되는 모든 자재가 정확하고 정직하게 물량 산출 근거서를 작성 합니다.

물량 산출 근거서 작성시 주택 기준 4일 에서는 길게는 1주일 정도 소요되게 됩니다.

이 물량 산출 근거서를 기초로 하여 그 시점에 견적서를 작성 하는것입니다.


견적서 받는 방법입니다.

시공사에게 도면 보내주고 "견적해 주세요" 라는 분들이 많습니다.

그리고는 이메일이나 팩스로 견적서를 받는 것이 일반적인 방법입니다.

견적서는 이렇게 받으시면 절대 안됩니다.

견적서를 받으실 때 견적서와 물량 산출 근거서를 지참 하고 오셔서 레미콘은 왜 10 대가 들어 갔는지, 벽돌은 어떻게 1,000장이 투입 되는지, 도면과 물량 산출 근거를 보면서 "설명해 주세요". 라고 해야 하는것 입니다.


견적서 설명만 약 3시간 정도 설명 들으 셔야 합니다. 

하지만 대부분 어떻게 하실까요?

시공업체 3군데 정도 도면 이메일로 보내주고 견적해 주세요 라고 합니다.


그리고는 가장 정직하고 정확한 견적서를 찾는게 아니라 가장 저렴한 업체의 견적서를 찾아서 계약을 하고 업체에서 이거~ 저거~ 추가 하게 됩니다.

그리고 "돈 더 주세요". 라고 하면 “이런 도둑놈” 이라고 이야기 하십니다.

이게 대한민국 주택 시장이 현실입니다.


하지만 건축주 분들께서 조금만 관심을 가지고 공부 하시면 됩니다.

공부 하실 때 전문 지식도 필요 없습니다.

생각보다 진짜 원가인 견적서를 찾는 방법을 저희가 알려드릴 예정입니다.


도면이 견적서 작성시 어떤 역할을 하는지 조금더 쉽게 풀어서 말씀 드리겠습니다.

여기 시장 바구니 두 개가 있습니다.



한 개의 시장 바구니에는 계란, 바나나, 포도, 배추 등 내가 산 물건들이 모두 보입니다.

이 시장 바구니를 허가빵 도면이 아닌 실시 도면 이라고 생각 하시면됩니다.


또 한 개의 시장 바구니는 상자로 생긴 시장 바구니입니다 상자 안에 무엇이 들었는지 전혀 보이지 않습니다.

이 시장 바구니는 허가빵 도면이라고 생각 하시면 됩니다.


건축주 분께서 만일 도면 없이 계약을 하신다면 내 시장바구니에 뭐가 들었는지도 모르는고 계약 하시는 것과 같습니다.


이젠 두가지 견적서를 보여 드리겠습니다.

하나는 A4지 한장 아마도 건축 박람회 가시면 많이 보셨을 견적서 입니다.


또 하나는 자재의 규격 단가등이 자세하게 표시된 견적서입니다.


과연 어떤 견적서를 가지고 계약 하셔야 할까요?

한 장짜리 견적서로 계약을 하시는 것은 시장 바구니에 뭐가 들었는지도 모르고  돈내는 것 입니다.

정말 위험한 일입니다.


억대가 넘고 평생 살아야 할 주택입니다.

살면서  억대가 넘은  가장 고가의 인생 최대 쇼핑을  하시는  것입니다.

그렇기 때문에 견적서를 자세하게 보고, 항목 하나 하나 자세하게 물어 보고, 그래도 이해가 되지 않으면 10번이고, 20 번이고, 물어 보시고 "아! 이게 진짜 공사 원가이구나" 할때 까지는 계약 하시면 안됩니다.

A4지 한 장짜리 계약서 입니다.

또 하나는 제가 어제 장을본 대형 마트 영수증 입니다.


이 영수증을 자세히 보면 각각의 항목들이 아주 자세하게 기록되어 있습니다.

라면 1개 1,000원, 휴지 2개 2,000원 이렇게 자세하게 표시가 되어 있습니다.

20 만원 어치 장을 본  영수증 이   억대가 넘은   주택의 견적서가  A4 지  한장 보다 

자세하고   길이도   훨씬 더 길은것이 현실입니다.

  

반면 A4지 한 장 짜리 견적서는 어떻게 되어 있을까요?

기초공사 1,000만원 인테리어공사 5천만원, 데크는 평당 50만원 이렇게 표시 되어 있습니다.

만일 이 견적서로 계약 하시는 것은 눈에 보이지 않는 박스로 된 시장 바구니가 얼마이니 돈 내라는것 과 같습니다.


만일 건축주 분들께서 마트 가서 장을 봤는데 시장바구니 보이지 않게 덮어 놓고 "30 만원 입니다." 

하면 돈 내실까요?

당연히 말도 안된다고 하시겠죠!


그런데 참 재미 있는 것은 억대가 넘어가는 주택 계약을 하시면서 A4지 한장 으로 어떤 자재를 사용 하는지도 모르고 계약 하신다는것입니다.

또는 아주 싼 업체와 계약하고 공사 했더니 공사비가 추가되고~ 또 추가 되고~ 속상하고~ 스트레스 받는 분들 엄청 많습니다.


이런일 들을 막기 위한 방법은 건축주 분들 께서 공부 하시면 됩니다.

견적하는 전문 지식을 배우라는 것이 아니고 착하고, 정직하게 작성된 견적서 보는법을 배우시면 됩니다.

조금만 관심을 공부 하시면 집 지으면서 스트레스 받지 않고 바가지 쓰는 일도 없습니다.

우리가 마트 가서 또는 옷을 살때도 입어 보고 비교 하고 물건을 사는데, 억대가 넘어가는 평생 자산 인데, 당연히 공부 하고 계약 하셔야 합니다.


다시 한번 정리 해서 말씀 드리겠 습니다.

 - 반드시 건축사 면허가 있는 설계 사무소에서 설계만 계약하고 도면을 그린다.

   꼭 설계만 계약하는것입니다.  (시공 계약을 절대 하시면 안됩니다.)

- 두 번째 도면이 작성 되면 레미콘이 몇 대인지 벽돌이 몇장이 소요되는지 물량 산출 근거서를 작성한다.

- 세 번째 물량 산출 근거서를 기초로 견적서를 작성한다.

- 네 번째 견적서를 제출한 업체 에게 와서 설명 하라고 한다.

- 다섯 번째 투입된 자재의 물량이 정확하고 자재를 사오는 단가가 정확 하다고 판단되면 시공 계약을 한다.


이 순서 반드시 지키 셔야 합니다.

"설계는 서비스로 해주겠다 계약하자" 유혹 해도 절대 계약 하시면 안됩니다.

도면 없이는 절대 물량 산출 할 수 없고 견적할수 없습니다.


이순서만 지키시면 집지으면서 바가지 쓸일없고, 집지으면서 스트레스 받지 않습니다.


집지으시면 그렇거 있지 않나요?

새집에 대한 설레임, 매일 매일 건축되는 내 집을 보면서 느끼는 행복감, 조금만 공부 하세요.

그러면 집지으면서 행복하고 즐겁습니다.

정말 제네시스에 해당 되는 비용만큼 줄일수 있습니다.


본강의는 약 20부 정도로 이어질 예정입니다. 

십오분씩 5시간만 투자 하시면 됩니다.

다음 시간에는 각 공정별로 세분화 해서 기초공사 원가는 어떻게 작성 되는지,

실제로 건설사에서 매입하는 자재 금액을 얼마인지?

인건비는 어떻게 산정되는지 설명드릴 예정입니다.





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